Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Der heutige Beitrag beschäftigt sich nicht mit einem aktuellen Urteil,  sondern mit einer Frage, die zwischen Mietern und Vermietern häufig zum Streit führt – es  geht um das Thema Kleinreparaturen und damit  um eine wichtige Frage aus dem Mietrecht. Gerade zur kalten Jahreszeit müssen immer mal wieder Kleinigkeiten in der Mietwohnung repariert werden. Ob ein defekter Heizkörper, ein undichtes Fenster oder sonstige Dinge, die jetzt besonders auffallen. Doch wann müssen die Mieter diese Reparaturen selbst bezahlen oder wann muss der Vermieter dafür aufkommen? Eine Fakten dazu in Kürze:

Kleinreparaturen müssen vom Mieter bezahlt werden – bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete

Ein Vermieter darf für Kleinre­paraturen in der Wohnung dem Mieter die Reparaturen in Rechnung stellen. Dazu gehören bspw. Wasser­hähne, Türgriffe oder sonstige Gegenstände. Häufig wird in diesem Zusammenhang auch von “kleiner Instandhaltung” gesprochen. Allerdings zählen zu diesen Instandhaltungen nur Gegenstände, die der Mieter im regelmäßigen Zugriff hat und dessen Defekt er verursacht hat. So sind bspw. Reparaturen an Stromleitungen, der Gastherme oder auch die Erneuerung von Silikonfugen nicht dem Mieter in Rechnung zu stellen, auch wenn die Kostengrenze nicht überschritten wird.
Die gängige Rechtssprechung geht dabei von vertretbaren Obergrenzen pro  Reparatur von 75 – 100€ aus. Allerdings muss dieser Punkt im Mietvertrag enthalten sein, wo nicht nur die Grenze für einzelne Reparaturen hinterlegt ist, sondern ebenfalls die Gesamtsumme für ein Jahr. Hier geht die Rechtssprechung von einer Höchstgrenze von 8% der jährlichen Nettokaltmiete aus. Steht zu dem Punkt der Kostenübernahme bei Kleinreparaturen kein Abschnitt im  Mietvertrag, muss der Mieter keinerlei Kosten übernehmen.

Regelmäßige Kosten wie Wartung müssen vom Mieter übernommen werden

Anders als bei Reparaturen sieht es bspw. bei den regelmäßig anfallenden Kosten für Wartung aus. Wird bspw. die Gastherme einer Mietwohnung einmal jährlich gewartet, trägt der Mieter diese Kosten. Normalerweise werden solche Wartungskosten im Rahmen der Nebenkosten mit abgerechnet.

Wenn Sie Fragen zu den hier veröffentlichen Urteilen und Themen haben oder ganz generell im Gebiet Mietrecht – Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.

Darf ein Vermieter in die Wohnung des Mieters?

Darf ein Vermieter in die Wohnung des Mieters?

Diese Frage aus dem Mietrecht beschäftigt immer wieder Mieter, Vermieter und entsprechend die Gerichte und ebenso schon einige Urteile auf diesem Gebiet.

Grundsätzlich kann man festhalten, dass es kein gesetzliches Besichtigungsrecht für den Vermieter gibt. Daher darf der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in absoluten Notfällen betreten (solche Notfälle sind bspw. ein Wohnungsbrand oder ein Rohrbruch). Liegt so ein Notfall nicht vor, muss der Mieter erst seine Zustimmung geben, dass der Vermieter in die Wohnung darf.
Einige Vermieter haben allerdings Mietvertrag eine Klausel integriert, die jederzeit die Besichtigung erlaubt, ohne dass es einen konkreten Anlass gibt. Diese Klausel ist allerdings vom BGH bereits im Jahre 2014 als unwirksam erklärt worden. Gleichwohl darf der Vermieter den Zutritt verlangen, wenn er einen berechtigten Grund dafür hat. Unter berechtigen Gründen versteht man bspw. die jährliche Ablesung von Messgeräten für die Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas, Heizung etc.), aber ebenso notwendige Reparaturen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung potenziellen Käufern oder Nachmietern die Wohnung zeigen möchte, hat er das Recht die Wohnung nach Absprache mit dem Mieter zu betreten. Die Terminfindung sollte hier allerdings vom Vermieter rechtzeitig mit dem Mieter vorgenommen werden; in der Praxis geht man hier von 10-14 Tagen Vorlauf aus, der eingehalten werden sollte.
Der Mieter kann dem Vermieter den Zutritt verweigern, wenn er den Wunsch des Vermieters für unberechtigt hält. Stellt sich allerdings heraus, dass die Forderung des Vermieters berechtigt war, so kann dies zur fristlosen Kündigung führen, so dass man diese Ablehnung als Mieter nur mit entsprechender Vorsicht aussprechen sollte.

Wenn auch Sie als Mieter oder Vermieter Fragen oder eine juristische Beratung im Bereich des Mietrechts benötigen, sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter!

BGH stärkt Recht von Vermietern

BGH stärkt Recht von Vermietern

BGH (Az. VIII ZR 17/16)

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht der BGH das Recht von Vermietern gestärkt, durch das der Streit bei einer Kündigung für den Mieter erheblich teurer werden kann. Wenn sich Mieter gegen die Kündigung durch den Vermieter wehren, müssen die Mieter nach der verstrichenen Frist die ortsübliche Miete zahlen, die mitunter wesentlich teurer ist, als die alte Miete. Der Vermieter kann nach der Auszugsfrist vom Mieter dann so viel Miete verlangen, wie er bei einer Neuvermietung bekommen würde und entsprechend hoch kann das finanzielle Risiko einer Klage durch den Mieter sein, der gegen eine Kündigung vorgeht. Durch das neue Urteil erhöht sich damit der Druck von Mietern, sich mit dem Vermieter zu einigen.

Im konkreten Fall ging es um ein Einfamilienhaus in München, für das die aktuellen Mieter ca. 1050€ warm bezahlt haben. Zu Ende 2011 hatte der Vermieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Erst eineinhalb Jahre später sind die Mieter ausgezogen und jetzt hat der BGH geurteilt, dass die Mieter 7300€ Miete nachzahlen mussten, weil dem Vermieter durch die Verzögerung 7300€ an Miete entgangen waren. Auch dass Eigenbedarf angemeldet wurde und daher eigentlich keine Vermietung zur höheren Miete hätte stattfinden können, spielte in dem Urteil keine Rolle.

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Zuparken von Grundstückseinfahrt durch Vermieter unrechtmäßig

Zuparken von Grundstückseinfahrt durch Vermieter unrechtmäßig

Kammergericht Berlin (Az.: 8 U 15/15)

In einem Urteil aus dem Bereich des Mietrechts hat das Kammergericht Berlin entschieden, dass das Zuparken der Grundstückseinfahrt durch den Vermieter unrechtmäßig ist, um das Wegbringen von pfändbaren Gegenständen zu verhindern.

Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter die Grundstückeinfahrt einer Kfz-Werkstatt zugeparkt, so dass ein darin befindlicher Porsche nicht mehr weggefahren werden konnte. Der Hintergrund waren ausstehende Mietschulden und eine ausstehende Pfändung von Wertgegenständen beim Mieter, um die Mietschulden zu begleichen. Grundsätzlich steht einem Vermieter ein Pfandrecht an dem vom Mieter eingebrachten, pfändbaren Sachen zu, damit Forderungen und offene Mietschulden getilgt werden können. Der Vermieter darf den Mieter daran hindern, die pfändbaren Gegenstände aus dem Mietobjekt zu entfernen. Allerdings ist hier maßgeblich, ob die Gegenstände dem Pfandrecht unterliegen oder unpfändbar sind.

Im vorliegenden Fall hat das Kammergericht gegen den Vermieter entschieden, denn pfändbare Sachen seien nicht vorhanden gewesen. Die Maschinen und Werkzeuge der Kfz-Werkstatt sind in diesem Fall nicht pfändbar, weil der Mieter ohne diese seine Erwerbstätigkeit nicht weiter ausüben kann und beim Porsche-KFZ war nicht sichergestellt, dass dieses Eigentum des Mieters war. Entsprechend war das Zuparken der Grundstückeinfahrt nicht durch das Vermieterpfandrecht abgedeckt.

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Vermieter darf eigene Leistungen in Nebenkostenabrechnung aufführen

Bundesgerichtshof (BGH),  Az.: VIII ZR 41/42):

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht hat der Senat des BGH entschieden, dass ein Vermieter Arbeiten in der Nebenkostenabrechnung abrechnen darf, die er selbst oder durch sein Personal erledigt worden sind. Hier dürfen die Kosten in der Höhe angesetzt werden, die bei Durchführung der Arbeiten durch ein externes Unternehmen entstanden wären, abzgl. der MwSt.

Im konkreten Fall ging es um die die Punkte “Gartenpflege” und “Hausmeister” in der Nebenkostenabrechnung, in der ein Vermieter nicht die real entstandenen Kosten aufgeführt worden hat, sondern die kalkulatorischen Arbeitskosten exkl. MwSt. berechnet hatte. Nach dem Gang durch alle Gerichts-Instanzen (Amtsgericht, Landgericht und letztendlich dem BGH) wurde dieses Verfahren als rechtmäßig eingestuft und der Mieter zur Zahlung der Nebenkosten verurteilt. Voraussetzung war in diesem Fall des MietrechtsUrteils, dass der Vermieter die kalkulatorischen Kosten gut durch ein Angebot eines externen Unternehmens belegen konnte.

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