Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Der heutige Beitrag beschäftigt sich nicht mit einem aktuellen Urteil,  sondern mit einer Frage, die zwischen Mietern und Vermietern häufig zum Streit führt – es  geht um das Thema Kleinreparaturen und damit  um eine wichtige Frage aus dem Mietrecht. Gerade zur kalten Jahreszeit müssen immer mal wieder Kleinigkeiten in der Mietwohnung repariert werden. Ob ein defekter Heizkörper, ein undichtes Fenster oder sonstige Dinge, die jetzt besonders auffallen. Doch wann müssen die Mieter diese Reparaturen selbst bezahlen oder wann muss der Vermieter dafür aufkommen? Eine Fakten dazu in Kürze:

Kleinreparaturen müssen vom Mieter bezahlt werden – bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete

Ein Vermieter darf für Kleinre­paraturen in der Wohnung dem Mieter die Reparaturen in Rechnung stellen. Dazu gehören bspw. Wasser­hähne, Türgriffe oder sonstige Gegenstände. Häufig wird in diesem Zusammenhang auch von “kleiner Instandhaltung” gesprochen. Allerdings zählen zu diesen Instandhaltungen nur Gegenstände, die der Mieter im regelmäßigen Zugriff hat und dessen Defekt er verursacht hat. So sind bspw. Reparaturen an Stromleitungen, der Gastherme oder auch die Erneuerung von Silikonfugen nicht dem Mieter in Rechnung zu stellen, auch wenn die Kostengrenze nicht überschritten wird.
Die gängige Rechtssprechung geht dabei von vertretbaren Obergrenzen pro  Reparatur von 75 – 100€ aus. Allerdings muss dieser Punkt im Mietvertrag enthalten sein, wo nicht nur die Grenze für einzelne Reparaturen hinterlegt ist, sondern ebenfalls die Gesamtsumme für ein Jahr. Hier geht die Rechtssprechung von einer Höchstgrenze von 8% der jährlichen Nettokaltmiete aus. Steht zu dem Punkt der Kostenübernahme bei Kleinreparaturen kein Abschnitt im  Mietvertrag, muss der Mieter keinerlei Kosten übernehmen.

Regelmäßige Kosten wie Wartung müssen vom Mieter übernommen werden

Anders als bei Reparaturen sieht es bspw. bei den regelmäßig anfallenden Kosten für Wartung aus. Wird bspw. die Gastherme einer Mietwohnung einmal jährlich gewartet, trägt der Mieter diese Kosten. Normalerweise werden solche Wartungskosten im Rahmen der Nebenkosten mit abgerechnet.

Wenn Sie Fragen zu den hier veröffentlichen Urteilen und Themen haben oder ganz generell im Gebiet Mietrecht – Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.

BGH: Betriebskosten müssen in der Regel innerhalb eines Jahres abgerechnet werden

BGH: Betriebskosten müssen in der Regel innerhalb eines Jahres abgerechnet werden

BGH (VIII ZR 249/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass eine verspätete Jahresabrechnung von Wohnungseigentümern kein zulässiger Grund für eine verspätete Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern ist. Auch wenn noch keine Jahresabrechnung vorliegt, muss die Jahresfrist für die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eingehalten werden, entschied der BGH und stärkt somit die Rechte der Mieter in Bezug auf eine zeitnahe Betriebskostenabrechnung.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 erst im Jahr 2013 zugestellt und forderte eine Nachzahlung der Mieterin des Jahres 2010. Die Mieterin verwies auf die Pflicht, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres zu erstellen, so dass die Nachzahlung von ihr jetzt nicht mehr geleistet werden müsse. Der Vermieter verwies daraufhin auf einen Verwalterwechsel, der an der Verzögerung Schuld sei und er somit die in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB festgehaltene Regelung anwenden könne, dass auch nach Jahresfrist noch abgerechnet werden könne, wenn der Vermieter die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten habe. Dem widersprach jetzt der BGH und urteilte, dass ein Eigentümer auch trotz Verwalter die Betriebskosten zeitnah abrechnen müsse, auch wenn die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer noch nicht vorliege.

Wenn auch Sie als Mieter oder Vermieter Fragen oder eine juristische Beratung im Bereich des Mietrechts benötigen, sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter!

 

 

Fristlose Kündigung des Mietvertrages bei Angebot auf AirBnB

Landgericht Berlin (Az.: VIII ZR 210/13)

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht hat das Landgericht Berlin entschieden, dass ein Mieter eine fristlose Kündigung seines Mietvertrages akzeptieren muss, wenn dieser seine Wohnung auf beliebten Vermietungsportalen wie AirBnb oder Wimdu anbietet. Gerade in Großstädten ist es häufig sehr beliebt, seine Wohnung (auch nur zeitweise) über diese Portale zu vermieten, wenn man selbst die Wohnung bspw. nicht vor Ort ist.

Im konkreten Fall ging es um die Klage eines Vermieters, der den Mieter seiner Wohnung bereits abgemahnt hatte, nachdem der Vermieter festgestellt hatte, dass seine Wohnung vom Mieter auf AirBnB als Touristenunterkunft offeriert wurde. Auch nach der Abmahnung hat der Mieter die Wohnung weiterhin angeboten und riskiert damit jetzt eine Räumungsklage des Vermieters, die nach dem aktuellen Urteil des LG Berlin auch entsprechend hohe Erfolgsaussichten hat. Das Landgericht Berlin stellte in dem Urteil klar, dass die Weitervermietung (gegen Entgelt) dem Mieter nur erlaubt sei, wenn die Erlaubnis des Vermieters vorliege, was auch entsprechend in den meisten Mietverträgen so enthalten ist.

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Teppichboden gegen Parkett austauschen ist erlaubt

Bundesgerichtshof Karlsruhe BGH (Az.: V ZR 73/14)

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Urteil zum häufigen Streitfall Schallschutz gesprochen. Der BGH hat es für rechtmäßig erklärt, wenn ein Wohnungseigentümer Teppichboden durch Parkett ersetzt, auch wenn der neue Bodenbelag mehr Lärm für die darunterliegenden Wohnungen bedeutet.

Im konkreten Fall ging es um ein Ehepaar aus Travemünde, das geklagt hatte. In einer Wohnanlage aus den Siebzigerjahren hatte der Eigentümer der darüber liegenden Wohnung den Teppichboden durch Parkett ersetzen lassen, wodurch die Geräuschkulisse für das Ehepaar (bspw. durch Stöckelschuhe etc.) lauter wurde. Der BGH begründete sein Urteil damit, dass auch der neue Fußboden die Schallschutzbestimmungen erfüllt, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Wohnobjektes gegolten haben. Davon abweichende Bestimmungen müssten von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, was im Fall nicht vorlag, so dass die allg. Bestimmungen aus den Siebzigerjahren als Entscheidungsbasis herangezogen wurden.

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