MietpreisCheck von Immobilienscout24 keine Basis für Mieterhöhung

MietpreisCheck von Immobilienscout24 keine Basis für Mieterhöhung

In einen aktuellen Urteil aus dem Mietrecht hat das AG München entschieden, dass eine Mietpreiserhöhung auf Basis des MietpreisCheck vom Internetportal Immobilienscout 24 unzulässig sei.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter aus München seine Mieterhöhung mit dem MietpreisCheck des Internetportals Immobilienscout24 begründet, da es München keine Mietdatenbank gäbe. Der Mieter lehnte die Mieterhöhung ab und klagte gegen die Erhöhung. Der Vermieter lehnte bei der Berechnung den für München geltenden Mietspiegel wegen fehlender Nachvollziehbarkeit ab. Das AG lehnte die Mieterhöhung ab und entschied zugunsten des Mieters, weil es sich beim „MietpreisCheck“ nicht um eine Mietdatenbank im Sinne des §§ 558a Abs. 2 Nr. 2, 558e BGB handele. Entsprechend sei dies als Basis für eine Mieterhöhung nicht zulässig.

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Vom Mieter gekaufte Einbauküche darf bei Mieterhöhung nicht berechnet werden

Vom Mieter gekaufte Einbauküche darf bei Mieterhöhung nicht berechnet werden

In einem aktuellen Urteil hat der BGH entschieden, dass bei einer anstehenden Mieterhöhung die Kosten einer Küche, die der Mieter selbst eingebaut und vom Vermieter nicht erstattet bekommen hat, nicht berücksichtigt werden dürfen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.

Im konkreten Fall hatte ein Berliner Ehepaar hatte eine Wohnung gemietet, die in den  1970er Jahren erbaut wurde. Auf eigene Kosten das Ehepaar eine neue Küche eingebaut, die alte Küche wurde vom Vermieter verkauft. Viele Jahre später wollte der Vermieter die Miete erhöhen und argumentierte unter anderem mit der modernen Einbauküche, um den Berliner Mietspiegel als Referenz nutzen zu können. Die Mieter wollten dem Argument nicht folgen und weigerten sich, die Mieterhöhung zu tragen.

Die Mieter weigerten sich, die erhöhte Miete zu bezahlen. Der Vermieter blieb bei seiner Meinung: Es sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die neue Einbauküche der alten in der Ausstattung entsprechen solle – und die alte Küche habe er gestellt.

Nach dem Weg durch mehrere Instanzen hat der Bundesgerichtshof (Urteil, Az. VIII ZR 52/18) entschieden, dass die von den Mietern auf eigen Kosten angeschaffte Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden dürfe, weil diese nicht durch den Vermieter zur Nutzung zur Verfügung gestellt wird. Entsprechend müssen die Mieter die durch die moderne Einbauküche begründete Mieterhöhung nicht bezahlen.

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Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Der heutige Beitrag beschäftigt sich nicht mit einem aktuellen Urteil,  sondern mit einer Frage, die zwischen Mietern und Vermietern häufig zum Streit führt – es  geht um das Thema Kleinreparaturen und damit  um eine wichtige Frage aus dem Mietrecht. Gerade zur kalten Jahreszeit müssen immer mal wieder Kleinigkeiten in der Mietwohnung repariert werden. Ob ein defekter Heizkörper, ein undichtes Fenster oder sonstige Dinge, die jetzt besonders auffallen. Doch wann müssen die Mieter diese Reparaturen selbst bezahlen oder wann muss der Vermieter dafür aufkommen? Eine Fakten dazu in Kürze:

Kleinreparaturen müssen vom Mieter bezahlt werden – bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete

Ein Vermieter darf für Kleinre­paraturen in der Wohnung dem Mieter die Reparaturen in Rechnung stellen. Dazu gehören bspw. Wasser­hähne, Türgriffe oder sonstige Gegenstände. Häufig wird in diesem Zusammenhang auch von “kleiner Instandhaltung” gesprochen. Allerdings zählen zu diesen Instandhaltungen nur Gegenstände, die der Mieter im regelmäßigen Zugriff hat und dessen Defekt er verursacht hat. So sind bspw. Reparaturen an Stromleitungen, der Gastherme oder auch die Erneuerung von Silikonfugen nicht dem Mieter in Rechnung zu stellen, auch wenn die Kostengrenze nicht überschritten wird.
Die gängige Rechtssprechung geht dabei von vertretbaren Obergrenzen pro  Reparatur von 75 – 100€ aus. Allerdings muss dieser Punkt im Mietvertrag enthalten sein, wo nicht nur die Grenze für einzelne Reparaturen hinterlegt ist, sondern ebenfalls die Gesamtsumme für ein Jahr. Hier geht die Rechtssprechung von einer Höchstgrenze von 8% der jährlichen Nettokaltmiete aus. Steht zu dem Punkt der Kostenübernahme bei Kleinreparaturen kein Abschnitt im  Mietvertrag, muss der Mieter keinerlei Kosten übernehmen.

Regelmäßige Kosten wie Wartung müssen vom Mieter übernommen werden

Anders als bei Reparaturen sieht es bspw. bei den regelmäßig anfallenden Kosten für Wartung aus. Wird bspw. die Gastherme einer Mietwohnung einmal jährlich gewartet, trägt der Mieter diese Kosten. Normalerweise werden solche Wartungskosten im Rahmen der Nebenkosten mit abgerechnet.

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Vermüllte Wohnung berechtigt zur fristlosen Kündigung

Vermüllte Wohnung berechtigt zur fristlosen Kündigung

Bei einer vermüllten Wohnung darf das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden – das hat das Amtsgericht München in einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht entschieden. Zwar wurden der angespannte Wohnungsmarkt der Mieterin zu deren Gunsten hinzugezogen, aber da sie über ein Ferienhaus als Ersatzwohnung verfüge, müsse auch keine Frist für die Räumung eingehalten werden.

Im konkreten Fall wurde nach Beschwerden aus der Nachbarschaft bei einer Wohnungsbegehung festgestellt, dass der Flur und die anderen Räume der Wohnung mit Müll, Papier und Schutt knöcheltief bedeckt war. Zudem waren Schimmelschäden erkennbar, der Parkettfußboden teilweise stark durchnässt und verschmutzt. Nach Begehung erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung, wohingegen die Mieterin einwandt, dass es sich um Vorarbeiten für eine umfassende Renovierung handele. Zudem sei die Wohnung 34 Jahre alt und entsprechend abgewohnt.

Die Richter vom AG München gaben dem Vermieter in vollem Umfang Recht, so dass die fristlose Kündigung rechtmäßig sei. Sowohl die Uneinsichtigkeit, wie auch die langanhaltende und nachhaltige Vertragsverletzung und die Gefahr, dass die Substanz weiter geschädigt werde, sprächen gegen die Mieterin, so die Richter. Zudem sei der Hausfrieden gestört.

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Darf ein Vermieter in die Wohnung des Mieters?

Darf ein Vermieter in die Wohnung des Mieters?

Diese Frage aus dem Mietrecht beschäftigt immer wieder Mieter, Vermieter und entsprechend die Gerichte und ebenso schon einige Urteile auf diesem Gebiet.

Grundsätzlich kann man festhalten, dass es kein gesetzliches Besichtigungsrecht für den Vermieter gibt. Daher darf der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in absoluten Notfällen betreten (solche Notfälle sind bspw. ein Wohnungsbrand oder ein Rohrbruch). Liegt so ein Notfall nicht vor, muss der Mieter erst seine Zustimmung geben, dass der Vermieter in die Wohnung darf.
Einige Vermieter haben allerdings Mietvertrag eine Klausel integriert, die jederzeit die Besichtigung erlaubt, ohne dass es einen konkreten Anlass gibt. Diese Klausel ist allerdings vom BGH bereits im Jahre 2014 als unwirksam erklärt worden. Gleichwohl darf der Vermieter den Zutritt verlangen, wenn er einen berechtigten Grund dafür hat. Unter berechtigen Gründen versteht man bspw. die jährliche Ablesung von Messgeräten für die Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas, Heizung etc.), aber ebenso notwendige Reparaturen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung potenziellen Käufern oder Nachmietern die Wohnung zeigen möchte, hat er das Recht die Wohnung nach Absprache mit dem Mieter zu betreten. Die Terminfindung sollte hier allerdings vom Vermieter rechtzeitig mit dem Mieter vorgenommen werden; in der Praxis geht man hier von 10-14 Tagen Vorlauf aus, der eingehalten werden sollte.
Der Mieter kann dem Vermieter den Zutritt verweigern, wenn er den Wunsch des Vermieters für unberechtigt hält. Stellt sich allerdings heraus, dass die Forderung des Vermieters berechtigt war, so kann dies zur fristlosen Kündigung führen, so dass man diese Ablehnung als Mieter nur mit entsprechender Vorsicht aussprechen sollte.

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Fristlose Kündigung bei Mietrückstand rechtens – ordentliche Kündigung nicht immer

Fristlose Kündigung bei Mietrückstand rechtens – ordentliche Kündigung nicht immer

Landgericht Berlin (66 S 90/17)

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht des Landgericht Berlin entschieden, dass eine fristlose Kündigung bei einem Mietrückstand rechtens ist. Allerdings kann der Vermieter dann nicht noch zusätzlich ordentlich kündigen – so hat das Gericht in Berlin entschieden.

Bei einem Mietrückstand ist es häufig der Fall, dass Vermieter fristlos kündigen, der Miter aber zwei Monate Schonfrist hat, um die Mietrückstände zu begleichen, was dann auch die fristlose Kündigung verhindert. Daher kündigen Vermieter parallel dann noch häufig ordentlich. Diesem Verfahren hat das Landgericht Berlin nun widersprochen, denn mit der fristlosen Kündigung ende das Mietverhältnis sofort und die ordentliche Kündigung beziehe sich dann auf ein schon nicht mehr existentes Mietverhältnis. Die Entscheidung steht im Kontrast zur bisherigen Auffassung des BGH, wobei die Richter am Landgericht Berlin eine Revision zugelassen haben.

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Mieter müssen Prüfung von Rauchmeldern in Wohnung zulassen

Mieter müssen Prüfung von Rauchmeldern in Wohnung zulassen

AG Frankfurt am Main (33 C 1093/17)

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht des Amtsgerichts Frankfurt sind Mieter dazu verpflichtet, die Installation und Kontrolle eines Rauchmelders zu ermöglichen, indem ein Techniker in die Wohnung gelassen wird. Einzige Voraussetzung ist die rechtzeitige Vorankündigung und dass die Kontrolle zwischen 8 und 18 Uhr stattfindet.

Die in den meisten Bundesländern inzwischen geltende Rauchmelderpflicht in Wohnungen sorgt immer wieder für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Im konkrete Fall wollte eine Wohnungsgesellschaft in deren Wohnungen die Rauchmelder auf einwandfreie Funktionalität überprüfen lassen, weil bspw. Staub, Spinnweben oder auch alte Batterien die Funktion der Raumelder beeinflussen können. Einer der Mieter wollte dies nicht zulassen, und weigerte sich, den mit der Kontrolle beauftragten Techniker in die Wohnung zu lassen. Daraufhin reichte die Wohnungsgesellschaft Klage beim Amtsgericht Frankfurt am Main ein.

Das AG Frankfurt am Main gab der Vermieterseite Recht und erklärte, dass der Mieter verpflichtet sei, den Techniker zur Prüfung der Rauchmelder in die Wohnung zu lassen. Die Begründung ergebe sich aus einer Nebenpflicht im dem Mietvertrag. Wenn die Vorankündigungen mit einem Vorlauf von mindestens zwei Wochen erfolgt und der eigentliche Termin zwischen 8 und 18 Uhr liegt, muss der Mieter den Techniker in die Wohnung lassen.

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Duschen im Stehen kann vertragswidrige Nutzung sein

Duschen im Stehen kann vertragswidrige Nutzung sein

AG Köln (213 C 98/15)

Schimmel ist in häufiger Streitpunkt in Mietwohnungen, denn wenn ein Mieter das Badezimmer vertragswidrig nutzt, kann er wegen auftretenden Schimmels die monatliche  Miete nicht mindern. Etwas skurril klingt dagegen der vorliegende Fall, in dem das Duschen im Stehen eine sogenannte vertragswidrige Nutzung war. Das Landgericht Köln gab hier der Berufung des Vermieter Recht, der in der ersten Instanz vom Amtsgericht noch zur Behebung des Schimmels verurteilt worden war und die Mietminderung als rechtmäßig angesehen hatte.

Im konkreten Fall war die Dusche in der Badewanne integriert und diese nur halbhoch gefliest, so dass beim Duschen im Stehen die nicht gefliesten Wandanteile eingedrungen war. Der sich dort gebildete Schwarzschimmel hatte den Mieter zu einer Minderung von 10% veranlasst und dem Vermieter auf Beseitigung verklagt. Das Amtsgericht hatte den Vermieter verurteilt, den im Badezimmer vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen und außerdem festgestellt, dass die Mietminderung des Mieters berechtigt gewesen sei, wogegen der Vermieter in Berufung ging. Das Landgericht Köln gab dem Vermieter Recht, weil in einem Gutachten die Nutzung der Dusche im Stehen offensichtlich nicht geeignet gewesen sei und daher als vertragswidrig zu bewerten ist. Diese vertragswidrige Art der Duschnutzung führe zwangsläufig zu einer Beschädigung der Mietsache, so dass hier der Mieter für diese Beschädigung verantwortlich ist und eine Mietminderung bzw. die Beseitigung durch den Vermieter nicht zulässig bzw. verpflichtend ist.

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Mietminderung aufgrund von Bäumen vor dem Fenster

Mietminderung aufgrund von Bäumen vor dem Fenster

AG Köln (213 C 98/15)

Gerade wenn im Frühjahr die Blüten und Pollensaison beginnt, aber auch wenn die Bäume in vollem Laub stehen, kommt es immer wieder zu Differenzen zwischen Mietern und Vermietern bzgl. der Flora im Garten. In einem Urteil aus dem Mietrecht, das im Februar 2017 vom Amtsgericht Köln gesprochen wurde, hat es einem Mieter eine Mietminderung versagt, der aufgrund von Bäumen und der damit zusammenhängenden Verschattung die Miete um 20% gekürzt hatte. Gegen diese Mietminderung hat der Vermieter Klage eingereicht und vom AG Köln Recht bekommen.

Im konkreten Fall ging es um Mieter, bereits seit 2009 im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses wohnen, aber erst im Jahr 2014 eine Störung durch die vor dem Haus stehenden Bäume empfanden und für eine entsprechende Verschattung sorgten. Zudem wurde die Pollenbildung durch die Bäume bemängelt, ebenso dass die Äste der Bäume ein Öffnen der Fenster nicht mehr zulassen würden. Auch das Laub und zu befürchtende Fallobst wurde von den Mietern als Mietminderungsgrund angeführt.

Das AG Köln hat dem Vermieter das Recht auf die ausstehenden Mietminderungen zugesagt und weiter ausgeführt, dass hier kein Mangel vorliegt, den der Vermieter zu verantworten hätte. Nach Aussage eines Sachverständigen wurde weder eine übermäßige Verschattung festgestellt, auch die Fenster waren zu öffnen. Zudem standen die Bäume bereits, als die Mieter die Wohnung bezogen hatten, so dass sie die Entwicklung hätten absehen müssen. Auch Pollen und Fallobst wurden vom AG Köln nicht als Mangel angesehen, der eine Mietminderung begründen würde.

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Baumpflanzung auf Balkon oder Loggia nicht erlaubt

Baumpflanzung auf Balkon oder Loggia nicht erlaubt

Landgericht München (31 S 12371/16)

Gerade jetzt im Sommer zieht es viele Mieter auf den Balkon oder die Dachterrasse der Wohnung und nicht selten dient der Balkon als eine Art Gartenersatz. Eine Begrünung kann Ansatzpunkt für Streitigkeiten mit dem Vermieter sorgen und in so einem Fall hat das LG München Ende 2016 ein Urteil gefällt und dem Vermieter Recht gegeben, der die Beseitigung eines Baumes vom Mieter verlangt hatte.

Im konkreten Fall ging es um einen Mieter, der einen Bergahorn auf seiner Loggia gepflanzt hatte. Der zuerst in einem Topf stehende Bergahorn war über die Zeit hinweg aus dem vermodernden Holztopf herausgewachsen und stand nun direkt auf dem Boden der Loggia im dritten Stock des Gebäudes. Zusätzlich war der Baum mit Ketten und Spiralen an der Hauswand verankert. Nachdem das Amtsgericht den Mann schon dazu verurteilt hatte, den Baum entfernen zu lassen, hat auch das LG München das Urteil bestätigt, denn das derartige Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon oder einer Loggia kommt praktisch einer baulichen Veränderung gleich und ist daher keine Nutzung im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs. Gleichzeitig sei ein Bergahorn als Tiefwurzler für die Bepflanzung eines Balkons gänzlich ungeeignet, führe das LG weiter aus.

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