Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Der heutige Beitrag beschäftigt sich nicht mit einem aktuellen Urteil,  sondern mit einer Frage, die zwischen Mietern und Vermietern häufig zum Streit führt – es  geht um das Thema Kleinreparaturen und damit  um eine wichtige Frage aus dem Mietrecht. Gerade zur kalten Jahreszeit müssen immer mal wieder Kleinigkeiten in der Mietwohnung repariert werden. Ob ein defekter Heizkörper, ein undichtes Fenster oder sonstige Dinge, die jetzt besonders auffallen. Doch wann müssen die Mieter diese Reparaturen selbst bezahlen oder wann muss der Vermieter dafür aufkommen? Eine Fakten dazu in Kürze:

Kleinreparaturen müssen vom Mieter bezahlt werden – bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete

Ein Vermieter darf für Kleinre­paraturen in der Wohnung dem Mieter die Reparaturen in Rechnung stellen. Dazu gehören bspw. Wasser­hähne, Türgriffe oder sonstige Gegenstände. Häufig wird in diesem Zusammenhang auch von “kleiner Instandhaltung” gesprochen. Allerdings zählen zu diesen Instandhaltungen nur Gegenstände, die der Mieter im regelmäßigen Zugriff hat und dessen Defekt er verursacht hat. So sind bspw. Reparaturen an Stromleitungen, der Gastherme oder auch die Erneuerung von Silikonfugen nicht dem Mieter in Rechnung zu stellen, auch wenn die Kostengrenze nicht überschritten wird.
Die gängige Rechtssprechung geht dabei von vertretbaren Obergrenzen pro  Reparatur von 75 – 100€ aus. Allerdings muss dieser Punkt im Mietvertrag enthalten sein, wo nicht nur die Grenze für einzelne Reparaturen hinterlegt ist, sondern ebenfalls die Gesamtsumme für ein Jahr. Hier geht die Rechtssprechung von einer Höchstgrenze von 8% der jährlichen Nettokaltmiete aus. Steht zu dem Punkt der Kostenübernahme bei Kleinreparaturen kein Abschnitt im  Mietvertrag, muss der Mieter keinerlei Kosten übernehmen.

Regelmäßige Kosten wie Wartung müssen vom Mieter übernommen werden

Anders als bei Reparaturen sieht es bspw. bei den regelmäßig anfallenden Kosten für Wartung aus. Wird bspw. die Gastherme einer Mietwohnung einmal jährlich gewartet, trägt der Mieter diese Kosten. Normalerweise werden solche Wartungskosten im Rahmen der Nebenkosten mit abgerechnet.

Wenn Sie Fragen zu den hier veröffentlichen Urteilen und Themen haben oder ganz generell im Gebiet Mietrecht – Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.

Darf ein Vermieter in die Wohnung des Mieters?

Darf ein Vermieter in die Wohnung des Mieters?

Diese Frage aus dem Mietrecht beschäftigt immer wieder Mieter, Vermieter und entsprechend die Gerichte und ebenso schon einige Urteile auf diesem Gebiet.

Grundsätzlich kann man festhalten, dass es kein gesetzliches Besichtigungsrecht für den Vermieter gibt. Daher darf der Vermieter die Wohnung ohne Zustimmung des Mieters nur in absoluten Notfällen betreten (solche Notfälle sind bspw. ein Wohnungsbrand oder ein Rohrbruch). Liegt so ein Notfall nicht vor, muss der Mieter erst seine Zustimmung geben, dass der Vermieter in die Wohnung darf.
Einige Vermieter haben allerdings Mietvertrag eine Klausel integriert, die jederzeit die Besichtigung erlaubt, ohne dass es einen konkreten Anlass gibt. Diese Klausel ist allerdings vom BGH bereits im Jahre 2014 als unwirksam erklärt worden. Gleichwohl darf der Vermieter den Zutritt verlangen, wenn er einen berechtigten Grund dafür hat. Unter berechtigen Gründen versteht man bspw. die jährliche Ablesung von Messgeräten für die Nebenkosten (Wasser, Strom, Gas, Heizung etc.), aber ebenso notwendige Reparaturen. Auch wenn der Vermieter die Wohnung potenziellen Käufern oder Nachmietern die Wohnung zeigen möchte, hat er das Recht die Wohnung nach Absprache mit dem Mieter zu betreten. Die Terminfindung sollte hier allerdings vom Vermieter rechtzeitig mit dem Mieter vorgenommen werden; in der Praxis geht man hier von 10-14 Tagen Vorlauf aus, der eingehalten werden sollte.
Der Mieter kann dem Vermieter den Zutritt verweigern, wenn er den Wunsch des Vermieters für unberechtigt hält. Stellt sich allerdings heraus, dass die Forderung des Vermieters berechtigt war, so kann dies zur fristlosen Kündigung führen, so dass man diese Ablehnung als Mieter nur mit entsprechender Vorsicht aussprechen sollte.

Wenn auch Sie als Mieter oder Vermieter Fragen oder eine juristische Beratung im Bereich des Mietrechts benötigen, sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter!

BGH stärkt die Rechte kranker Mieter

BGH stärkt die Rechte kranker Mieter

BGH (VIII ZR 270/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass bei einem gerichtlichen Prozess um die Räumung einer Mietwohnung die Gesundheitsbeeinträchtigungen der Mieter besonders berücksichtigt werden müssen. In Abhängigkeit vom Einzelfall hat das jeweilige Gericht auch Sachverständige hinzuzuziehen, die die Gefahr für den Mieter durch die Räumen klären müssen.

Im konkreten Fall ging es um ein älteres Ehepaar, deren Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wurde. Per Räumungsklage sollten die Mieter zum Auszug gezwungen werden, gegen die das Ehepaar sich wehrte, denn dem an Demenz leidenden Mann sei kein Umzug mehr zuzumuten. Das Landgericht, das diesen Fall behandelt, muss nun den Sachverhalt nach dem Urteil des BGH neu prüfen und die Interessen des Vermieters gegenüber den Interessen der Mieter neu abwägen und hier entsprechend einen Sachverständigen hinzuziehen, der die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die aktuellen Mieter bewertet.

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Mieter hat Recht auf Originalbelege der Nebenkostenabrechnung

Mieter hat Recht auf Originalbelege der Nebenkostenabrechnung

Landgericht Kempten (Az. 3 S 740/16)

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht hat das LG Kempten ein Urteil für den Bereich der Nebenkosten ausgesprochen, dass die Einsicht in die Belegunterlagen betrifft. Da die Nebenkosten ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind, dürfte das Urteil viel Aufmerksamkeit in den nächsten Wochen bekommen, wenn die alljährlichen Nebenkostenabrechnungen wieder verschickt werden. Im Urteil zur Belegeinsicht vom LG Kempten heißt es, dass die Mieter auch Anspruch auf Einsicht hätten, wenn der Vermieter in großer Entfernung vom Mietobjekt wohnt.

Im Prinzip hatte ein Mieter auch schon vor dem Urteil einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege der Nebenkostenabrechnung. Wenn zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Mietobjekt eine große Entfernung liegt, war bisher häufig auf die Kopien der Belege verwiesen worden. Im Zuge der aktuellen Verhandlung hat das LG Kempten den Mietern jetzt ermöglicht, eine Nachforderung der Nebenkosten so lange zurückzubehalten, bis die Originalbelege vorgelegt worden sind. Im Zuge des sogenannten Zurückbehaltungsrechts kann die Nachzahlung entsprechend verzögert werden. Allerdings ist aktuell noch unklar, wie der weitere Rechtverlauf ist, wenn nach Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter die Belegeinsicht durch den Vermieter nicht ermöglicht wird.

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BGH: Mieter muss Einbau von Rauchmeldern dulden

BGH: Mieter muss Einbau von Rauchmeldern dulden

Bundesgerichtshof BGH (Az. III ZR 216/14 und VIII ZR 290/14)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass en Mieter den Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter dulden muss, selbst wenn er schon eigene Rauchmelder angebracht hat.

Im konkreten Fall aus dem Mietrecht hatten Mieter den Einbau von Rauchmelder durch die Vermieterin mit dem Hinweis abgelehnt, dass sie bereits Rauchmelder installiert hätten. Die Vermieterin wollte allerdings im gesamten Objekt einheitlich Rauchmelder einbauen und auch warten lassen.

In diesem Streitfall hat der BGH entschieden, dass diese Maßnahme vom Mieter zu dulden sei, weil es zu einer nachhaltigen Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führe und durch die einheitliche Wartung ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde. Mit den Rauchmeldern werden – laut BGH – bauliche Veränderungen vorgenommen, die im Sinne des BGB vom Mieter zu dulden seien

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BGH: Vorkaufsrecht für Mieter oder Schadensersatz

Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 51/14)

Der BGH hat Anfang des Jahres ein wichtiges Mietrechts-Urteil gesprochen. Dort ging darum, dass ein Vermieter alle Wohnungen verkaufen wollte und darüber nicht die Mieter informierte. Der neue Eigentümer verkaufte die Wohnungen dann wiederum und bot sie diesmal auch den Mietern an – mit einem Aufschlag von ca. 35% zum ursprünglichen Verkaufspreis, im behandelten Fall ca. 80.000€ Unterschied bei einem Zeitunterschied von wenigen Monaten waren. Die Mieterin verklagte nun den ehemaligen Eigentümer auf Schadensersatz und bekam vom BGH in dem Urteil Recht, nachdem Amtsgericht und Landesgericht gegen die Mieterin entschieden hatten.

Der BGH urteilte jetzt, dass „der Gesetz­geber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Dritt­käufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglich­keit eröffnen, die Wohnung zu einem Kauf­preis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten güns­tigen Konditionen teilhaben lassen“.

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Erdgeschoss-Mieter müssen abends abschließen

Landgericht Köln (AZ 1 S 201/12)

Das LG Köln hat in einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht entschieden, dass es zulässig ist, wenn Mieter im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses durch die Hausordnung zum abendlichen Abschließen der allgemeinen Eingangstür verpflichtet werden. Verallgemeinert bestätigt das Landgericht Köln damit auch, dass einzelnen Mietern besondere Aufgaben auferlegt werden können.

Im konkreten Fall hatten die Mietparteien aus dem Erdgeschoss geklagt, dass nur sie das abendliche Abschließen übernehmen müssen, die Bewohner der oberen Stockwerke von dieser Pflicht aber ausgenommen sind. Die Bewohner des Erdgeschosses sahen sich dadurch unangemessen benachteiligt. Dem widersprach das LG Köln nun und erklärte den zeitlichen Aufwand für das abendliche Abschließen für zumutbar.

Anm. d. Euregio mbH: Ob es aus brandschutzrechtlichen Gründen sinnvoll und erlaubt ist, eine Tür eines Mehrfamilienhauses von innen zu verschließen, muss im Einzelfall geklärt werden (im Notfall sollte man auch ohne Schlüssel das Mehrfamilienhaus von innen verlassen können).

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Kein Vorkaufsrecht für Mieter bei Umwandlung in Eigentumswohnung

Bundesgerichtshof (BGH),  Az.: V ZR 96/12):

In einem aktuellen Mietrechts-Urteil des BGH hat ein Mieter einer Mietwohnung kein Vorkaufsrecht, wenn ein Mietwohnhaus als Ganzes verkauft wird und dann von der neuen Eigentümergemeinschaft aufgeteilt wird.

In der Regel wird ein Mietwohnhaus zur Veräußerung als einzelne Eigentumswohnungen rechtlich in die Wohnungen aufgeteilt und dann an einzelne, neue Eigentümer verkauft. Dann sieht das Mietrecht vor, dass ein Mieter ein gesetzlich garantiertes Vorkaufsrecht.

Im vorliegenden Fall wurde aber das Mietwohnhaus als Ganzes an eine neue Eigentümergemeinschaft verkauft und diese hat die Teilung in einzelne Wohnungen vorgenommen. In diesem Fall hat der BGH entschieden, dass der aktuelle Mieter dann kein Vorkaufsrecht hat.

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Mieter müssen bei Auszug die Wände in neutralen Farben streichen

Bundesgerichtshof (BHG), (Az.: VIII ZR 416/12):

So lange der Mieter in einer Wohnung wohnt, können die Wände nach seinen Wünschen gestrichen werden. Beim Auszug ist der Mieter allerdings nicht frei in der Farbwahl, sondern muss, nach dem Urteil des Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 416/12) , die  Wohnung in neutralen, gedeckten Farben übergeben. Die Begründung sieht der Bundesgerichtshof in der Wiedervermietung der Wohnung: Die neutralen und gedeckten Farben sollen sicherstellen, dass die Farbgebung für möglichst viele Mietinteressenten akzeptabel ist. Abweichungen von dieser Farbgebung können vom Vermieter behoben werden, wodurch Kosten für den Mieter entstehen können. Im konkreten Fall ging es um Malerarbeiten in einer Doppelhaushälfte, die für das Weißstreichen insgesamt Kosten von 3600€ verursacht haben und die der Mieter jetzt tragen muss. Er hatte die Wohnung in den kräftigen Farben Rot, Gelb und Blau übergeben.

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