BGH stärkt die Rechte kranker Mieter

BGH stärkt die Rechte kranker Mieter

BGH (VIII ZR 270/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass bei einem gerichtlichen Prozess um die Räumung einer Mietwohnung die Gesundheitsbeeinträchtigungen der Mieter besonders berücksichtigt werden müssen. In Abhängigkeit vom Einzelfall hat das jeweilige Gericht auch Sachverständige hinzuzuziehen, die die Gefahr für den Mieter durch die Räumen klären müssen.

Im konkreten Fall ging es um ein älteres Ehepaar, deren Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wurde. Per Räumungsklage sollten die Mieter zum Auszug gezwungen werden, gegen die das Ehepaar sich wehrte, denn dem an Demenz leidenden Mann sei kein Umzug mehr zuzumuten. Das Landgericht, das diesen Fall behandelt, muss nun den Sachverhalt nach dem Urteil des BGH neu prüfen und die Interessen des Vermieters gegenüber den Interessen der Mieter neu abwägen und hier entsprechend einen Sachverständigen hinzuziehen, der die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die aktuellen Mieter bewertet.

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BGH: Betriebskosten müssen in der Regel innerhalb eines Jahres abgerechnet werden

BGH: Betriebskosten müssen in der Regel innerhalb eines Jahres abgerechnet werden

BGH (VIII ZR 249/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass eine verspätete Jahresabrechnung von Wohnungseigentümern kein zulässiger Grund für eine verspätete Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern ist. Auch wenn noch keine Jahresabrechnung vorliegt, muss die Jahresfrist für die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eingehalten werden, entschied der BGH und stärkt somit die Rechte der Mieter in Bezug auf eine zeitnahe Betriebskostenabrechnung.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 erst im Jahr 2013 zugestellt und forderte eine Nachzahlung der Mieterin des Jahres 2010. Die Mieterin verwies auf die Pflicht, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres zu erstellen, so dass die Nachzahlung von ihr jetzt nicht mehr geleistet werden müsse. Der Vermieter verwies daraufhin auf einen Verwalterwechsel, der an der Verzögerung Schuld sei und er somit die in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB festgehaltene Regelung anwenden könne, dass auch nach Jahresfrist noch abgerechnet werden könne, wenn der Vermieter die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten habe. Dem widersprach jetzt der BGH und urteilte, dass ein Eigentümer auch trotz Verwalter die Betriebskosten zeitnah abrechnen müsse, auch wenn die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer noch nicht vorliege.

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BGH stärkt Recht von Vermietern

BGH stärkt Recht von Vermietern

BGH (Az. VIII ZR 17/16)

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht der BGH das Recht von Vermietern gestärkt, durch das der Streit bei einer Kündigung für den Mieter erheblich teurer werden kann. Wenn sich Mieter gegen die Kündigung durch den Vermieter wehren, müssen die Mieter nach der verstrichenen Frist die ortsübliche Miete zahlen, die mitunter wesentlich teurer ist, als die alte Miete. Der Vermieter kann nach der Auszugsfrist vom Mieter dann so viel Miete verlangen, wie er bei einer Neuvermietung bekommen würde und entsprechend hoch kann das finanzielle Risiko einer Klage durch den Mieter sein, der gegen eine Kündigung vorgeht. Durch das neue Urteil erhöht sich damit der Druck von Mietern, sich mit dem Vermieter zu einigen.

Im konkreten Fall ging es um ein Einfamilienhaus in München, für das die aktuellen Mieter ca. 1050€ warm bezahlt haben. Zu Ende 2011 hatte der Vermieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Erst eineinhalb Jahre später sind die Mieter ausgezogen und jetzt hat der BGH geurteilt, dass die Mieter 7300€ Miete nachzahlen mussten, weil dem Vermieter durch die Verzögerung 7300€ an Miete entgangen waren. Auch dass Eigenbedarf angemeldet wurde und daher eigentlich keine Vermietung zur höheren Miete hätte stattfinden können, spielte in dem Urteil keine Rolle.

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BGH: Eigenbedarf kann auch von GbR angemeldet werden

BGH: Eigenbedarf kann auch von GbR angemeldet werden

Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 232/15)

In einem aktuellen und sehr vielbeachteten Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH die Rechten von Vermietern gestärkt, indem nun auch Gesellschafter einer Investorengemeinschaft Eigenbedarf ankündigen können und so diesen Eigenbedarf als einen Grund für die Kündigung eines Mietvertrags rechtlich durchsetzen können.

Im konkreten Fall ging es in München um ein Ehepaar, das nach über 30 Jahren die Wohnung räumen sollte. Das Mehrfamilienhaus gehört einer GbR mit vier Geschäftspartnern und einer dieser vier Geschäftspartner hatte nun Eigenbedarf für seine Tochter angemeldet. Das Mieter-Ehepaar hielt den Grund für vorgeschoben, weil das komplette Haus bereits saniert und in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden war – nur dessen Wohnung fehlte noch. In einem ersten Urteil gab das LG München den Mietern Recht und argumentierte, dass eine GbR als juristische Person keinen Eigenbedarf anmelden könne. Der BGH hat nun entschieden, dass eine GbR ebenfalls Eigenbedarf anmelden könne und verwies dabei auf Miteigentümer und Erbengemeinschaften Eigenbedarf anmelden können müssen. Lediglich die Frage, ob die GbR dem Mieter-Ehepaar nicht eine frei 76qm-Wohnung als Ersatz hätte anbieten müssen, ist juristisch noch nicht endgültig geklärt, sondern noch Gegenstand aktueller Verhandlung.

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Händler ist bei Mangel an Gebrauchtwagen sechs Monate in der Beweispflicht

Händler ist bei Mangel an Gebrauchtwagen sechs Monate in der Beweispflicht

Bundesgerichtshof, (VIII ZR 103/15)

In einem aktuellen Urteil aus zum Thema Gebrauchtwagenkauf hat der BGH, wer die in der Beweispflicht für die Schadenursache ist, wenn ein dieser innerhalb von sechs Monaten nach dem Kauf auftritt – Käufer oder Verkäufer. Der BGH hat entschieden, dass der Verkäufer beweisen muss, dass der Sachmangel zum Zeitpunkt der Übergabe nicht bestanden hat.

Im vorliegenden Fall war an einem Gebraucht-PKW fünf Monate nach dem Kauf und 13.000 gefahrenen Kilometern ein Getriebeschaden entstanden und der Käufer wollte nun sein Geld zurück. Nachdem ein Landgericht und ein Oberlandesgericht dem KFZ-Händler Recht gegeben hatten (mit der Begründung, dass der Käufer nicht den Beweis erbringen konnte, dass der Sachmangel schon bei der Übergabe bestanden hatte), entschied nun der BGH zugunsten des Gebrauchtwagenkäufers. Basis dieser neuen Entscheidung war ein Urteil des EU-Gerichtshof, der in Bezug auf die Beweispflicht den Händler verantwortlich sieht und nicht den Käufer.

Generell stärkt dieses Urteil des BGH die Rechte von Gebrauchtwagenkäufern, wobei man beachten muss, dass dies nur bei Transaktionen zwischen einem gewerblichen Händler und einer Privatperson gilt. Gebrauchtwagenkäufe zwischen zwei Privatleuten oder zwei gewerblich handelnden Parteien sind von dem Urteil nicht betroffen.

Haben auch Sie Fragen zum Verkehrsrecht oder rund um die Rechtssprechung in Bezug auf PKW? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne bei allen Fragen rund um das Verkehrsrecht und PKW.

Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen zulässig

Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen zulässig

Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 296/15)

Wenn ein Mieter in Zahlungsrückstand gerät, muss die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht zwingend innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Für die fristloste Kündigung gebe es keine gesetzliche Zeitspanne, die ein Vermieter zwischen dem Auftreten des Zahlungsverzuges und der fristlosen Kündigung einhalten muss – so das BGH in einem Urteil aus dem Mietrecht. Der Vermieter kann auch als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes fristlos kündigen.

Im vorliegenden Fall hatte eine katholische Kirchengemeinde eine Wohnung an die in der Gemeinde tätige Küsterin vermietet, diese aber blieb drei Monatsmieten Anfange 2013 schuldig. Nach erfolgloser Mahnung hat die Kirchengemeinde das Mietverhältnis am im November 2013 wegen der Zahlungsrückstände fristlos gekündigt, wogegen die Küsterin juristisch vorgegangen ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden, dass diese fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sowohl zulässig, wie auch begründet war und es darüber hinaus keine gesetzlich vorgeschriebene Zeitspanne gebe, innerhalb derer eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden müsse. Das Kündigungsrecht der Kirchengemeinde sei darüber hinaus auch nicht „verwirkt“ gewesen, denn es gebe keine Hinweise darauf, dass die Mieterin darauf vertrauen konnte, dass die Kirchengemeinde von dem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mache (bspw. im Hinblick auf die soziale oder ethische Grundeinstellung einer Kirchengemeinde).

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BGH begrenzt Erhöhung der Miete bei größerer Wohnung

BGH begrenzt Erhöhung der Miete bei größerer Wohnung

Bundesgerichtshof BGH (VIII ZR 266/14)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung die Miete erhöhen darf, wenn die Wohnung größer ist, als im Mietvertrag angegeben. Damit wird ein Urteil vom BGH, das die Mieterhöhung anhand der realen Wohnfläche für legal erklärt hat, aus dem Jahr 2007 aufgehoben.

Im konkreten Fall wollte der neue Eigentümer einer Wohnung die Miete um 300 Euro erhöhen. Grund für die Mieterhöhung war die Änderung der Wohnfläche auf 200qm. Bisher war im Mietvertrag eine falsche Wohnfläche von 150qm angegeben. Nach dem alten Urteil aus dem Jahr 2007 wäre diese Erhöhung möglich gewesen, mit dem neuen Urteil des BGH ist dies nicht mehr erlaubt. Mieterhöhung müssen sich an die gesetzlichen Grenzen halten und damit auch an die in vielen Regionen eingeführte Mietpreisbremse (bspw. darf die Miete in Ballungsräume mit angespanntem Wohnungsmarkt nur maximal 15% innerhalb von 3 Jahren erhöht werden.

Besonders interessant ist aber auch der umgekehrte Fall, nämlich dass die Wohnung kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Bisher galt eine Toleranzgrenze von 10%, d.h. auch eine 10%ige Abweichung der Wohnfläche nach unten (im Vergleich zu angegebenen Wohnfläche im Mietvertag) führte zu keiner Verringerung der Miete. Mit dem vorliegenden Urteil hat der BGH gleichzeitig festgehalten, dass der Vermieter nur eine Mieterhöhung auf Basis der realen Quadratmeterzahl durchführen kann.

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BGH: Mieter muss Einbau von Rauchmeldern dulden

BGH: Mieter muss Einbau von Rauchmeldern dulden

Bundesgerichtshof BGH (Az. III ZR 216/14 und VIII ZR 290/14)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass en Mieter den Einbau von Rauchmeldern durch den Vermieter dulden muss, selbst wenn er schon eigene Rauchmelder angebracht hat.

Im konkreten Fall aus dem Mietrecht hatten Mieter den Einbau von Rauchmelder durch die Vermieterin mit dem Hinweis abgelehnt, dass sie bereits Rauchmelder installiert hätten. Die Vermieterin wollte allerdings im gesamten Objekt einheitlich Rauchmelder einbauen und auch warten lassen.

In diesem Streitfall hat der BGH entschieden, dass diese Maßnahme vom Mieter zu dulden sei, weil es zu einer nachhaltigen Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führe und durch die einheitliche Wartung ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet werde. Mit den Rauchmeldern werden – laut BGH – bauliche Veränderungen vorgenommen, die im Sinne des BGB vom Mieter zu dulden seien

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BGH begrenzt Abweichung von Sachverständigengutachten bei Totalschaden

BGH begrenzt Abweichung von Sachverständigengutachten bei Totalschaden

BGH (VI ZR 387/14)

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof im Bereich des Versicherungsrechtes zum Thema Autoreparaturen und Wiederbeschaffungswert entschieden, dass bei einem wirtschaftlichen Totalschaden bei den Reparaturen nicht von den Vorgaben des Sachverständigengutachtens abgewichen werden darf, um die Kosten der Reparaturen unter die Grenze von 130% des Wiederbeschaffungswertes zu drücken.

Im Versicherungsrecht gilt, dass wenn eine Reparatur eine verunfallten PKW mehr als 130% des Wiederbeschaffungswertes kostet, die Versicherung anstelle der Reparatur den für sie günstigeren Wiederbeschaffungswert auszahlen kann. Viele Versicherte hatten aber die Reparaturkosten in diesem Fall unter diese 130%-Grenze gedrückt, indem sie von den Vorgaben des Sachverständigen abgewichen sind und die Versicherung dann doch die Reparatur bezahlen musste.

Im konkreten Fall hatte ein Autobesitzer, dessen Reparaturkosten auf 186% des Wiederbeschaffungswertes vom Gutachter geschätzt worden war, u.a. durch ein Weglassen von Zierleisten versucht, die Reparaturkosten zu verringern. Dies hat der BGH für unzulässig erklärt. Zwar dürfe man bspw. durch die Verwendung von Gebrauchtteilen die Kosten senken, aber nicht durch ein Weglassen von Teilen, weil sonst die Berechnungsgrundlage des Gutachtens unterlaufen werde.

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BGH: Keine Gema-Gebühren für Radio- & TV in Wohnanlagen

BGH: Keine Gema-Gebühren für Radio- & TV in Wohnanlagen

Bundesgerichtshof (Az. I ZR 228/14)

In einem aktuellen Urteil, das zwar nicht direkt aus dem Mietrecht kommt, aber viele Mieter hätte betreffen können, hat der BGH entschieden, dass die Versorgung von Mietwohnungen mit Radio- oder Fernsehprogrammen keine öffentlich Wiedergabe darstellt, sondern die urheberrechtlich geschützten Werke letztendlich im privatem Rahmen genutzt werden. Dies gelte auch für Wohnanlagen mit vielen Wohnungen.

Im konkreten Fall hatte die Gema gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einer Wohnanlage im München geklagt, die insgesamt 343 Wohnungen umfasst. Da die Versorgung zentral über eine Hausantenne stattfindet, hatte die Gema argumentiert, dass die per Kabel übertragenen Sendungen im Prinzip öffentlich zugänglich seien, weil auch Besucher der einzelnen Wohnungen diese sehen / konsumieren könnten. In dem aktuellen Urteil sieht der BGH das anders und hat daher die Klage Zahlung der Gema-Gebühren abgelehnt.

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