Duschen im Stehen kann vertragswidrige Nutzung sein

AG Köln (213 C 98/15)

Schimmel ist in häufiger Streitpunkt in Mietwohnungen, denn wenn ein Mieter das Badezimmer vertragswidrig nutzt, kann er wegen auftretenden Schimmels die monatliche  Miete nicht mindern. Etwas skurril klingt dagegen der vorliegende Fall, in dem das Duschen im Stehen eine sogenannte vertragswidrige Nutzung war. Das Landgericht Köln gab hier der Berufung des Vermieter Recht, der in der ersten Instanz vom Amtsgericht noch zur Behebung des Schimmels verurteilt worden war und die Mietminderung als rechtmäßig angesehen hatte.

Im konkreten Fall war die Dusche in der Badewanne integriert und diese nur halbhoch gefliest, so dass beim Duschen im Stehen die nicht gefliesten Wandanteile eingedrungen war. Der sich dort gebildete Schwarzschimmel hatte den Mieter zu einer Minderung von 10% veranlasst und dem Vermieter auf Beseitigung verklagt. Das Amtsgericht hatte den Vermieter verurteilt, den im Badezimmer vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen und außerdem festgestellt, dass die Mietminderung des Mieters berechtigt gewesen sei, wogegen der Vermieter in Berufung ging. Das Landgericht Köln gab dem Vermieter Recht, weil in einem Gutachten die Nutzung der Dusche im Stehen offensichtlich nicht geeignet gewesen sei und daher als vertragswidrig zu bewerten ist. Diese vertragswidrige Art der Duschnutzung führe zwangsläufig zu einer Beschädigung der Mietsache, so dass hier der Mieter für diese Beschädigung verantwortlich ist und eine Mietminderung bzw. die Beseitigung durch den Vermieter nicht zulässig bzw. verpflichtend ist.

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Mietminderung aufgrund von Bäumen vor dem Fenster

AG Köln (213 C 98/15)

Gerade wenn im Frühjahr die Blüten und Pollensaison beginnt, aber auch wenn die Bäume in vollem Laub stehen, kommt es immer wieder zu Differenzen zwischen Mietern und Vermietern bzgl. der Flora im Garten. In einem Urteil aus dem Mietrecht, das im Februar 2017 vom Amtsgericht Köln gesprochen wurde, hat es einem Mieter eine Mietminderung versagt, der aufgrund von Bäumen und der damit zusammenhängenden Verschattung die Miete um 20% gekürzt hatte. Gegen diese Mietminderung hat der Vermieter Klage eingereicht und vom AG Köln Recht bekommen.

Im konkreten Fall ging es um Mieter, bereits seit 2009 im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses wohnen, aber erst im Jahr 2014 eine Störung durch die vor dem Haus stehenden Bäume empfanden und für eine entsprechende Verschattung sorgten. Zudem wurde die Pollenbildung durch die Bäume bemängelt, ebenso dass die Äste der Bäume ein Öffnen der Fenster nicht mehr zulassen würden. Auch das Laub und zu befürchtende Fallobst wurde von den Mietern als Mietminderungsgrund angeführt.

Das AG Köln hat dem Vermieter das Recht auf die ausstehenden Mietminderungen zugesagt und weiter ausgeführt, dass hier kein Mangel vorliegt, den der Vermieter zu verantworten hätte. Nach Aussage eines Sachverständigen wurde weder eine übermäßige Verschattung festgestellt, auch die Fenster waren zu öffnen. Zudem standen die Bäume bereits, als die Mieter die Wohnung bezogen hatten, so dass sie die Entwicklung hätten absehen müssen. Auch Pollen und Fallobst wurden vom AG Köln nicht als Mangel angesehen, der eine Mietminderung begründen würde.

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Baumpflanzung auf Balkon oder Loggia nicht erlaubt

Landgericht München (31 S 12371/16)

Gerade jetzt im Sommer zieht es viele Mieter auf den Balkon oder die Dachterrasse der Wohnung und nicht selten dient der Balkon als eine Art Gartenersatz. Eine Begrünung kann Ansatzpunkt für Streitigkeiten mit dem Vermieter sorgen und in so einem Fall hat das LG München Ende 2016 ein Urteil gefällt und dem Vermieter Recht gegeben, der die Beseitigung eines Baumes vom Mieter verlangt hatte.

Im konkreten Fall ging es um einen Mieter, der einen Bergahorn auf seiner Loggia gepflanzt hatte. Der zuerst in einem Topf stehende Bergahorn war über die Zeit hinweg aus dem vermodernden Holztopf herausgewachsen und stand nun direkt auf dem Boden der Loggia im dritten Stock des Gebäudes. Zusätzlich war der Baum mit Ketten und Spiralen an der Hauswand verankert. Nachdem das Amtsgericht den Mann schon dazu verurteilt hatte, den Baum entfernen zu lassen, hat auch das LG München das Urteil bestätigt, denn das derartige Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon oder einer Loggia kommt praktisch einer baulichen Veränderung gleich und ist daher keine Nutzung im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs. Gleichzeitig sei ein Bergahorn als Tiefwurzler für die Bepflanzung eines Balkons gänzlich ungeeignet, führe das LG weiter aus.

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BGH stärkt die Rechte kranker Mieter

BGH (VIII ZR 270/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass bei einem gerichtlichen Prozess um die Räumung einer Mietwohnung die Gesundheitsbeeinträchtigungen der Mieter besonders berücksichtigt werden müssen. In Abhängigkeit vom Einzelfall hat das jeweilige Gericht auch Sachverständige hinzuzuziehen, die die Gefahr für den Mieter durch die Räumen klären müssen.

Im konkreten Fall ging es um ein älteres Ehepaar, deren Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wurde. Per Räumungsklage sollten die Mieter zum Auszug gezwungen werden, gegen die das Ehepaar sich wehrte, denn dem an Demenz leidenden Mann sei kein Umzug mehr zuzumuten. Das Landgericht, das diesen Fall behandelt, muss nun den Sachverhalt nach dem Urteil des BGH neu prüfen und die Interessen des Vermieters gegenüber den Interessen der Mieter neu abwägen und hier entsprechend einen Sachverständigen hinzuziehen, der die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die aktuellen Mieter bewertet.

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BGH: Betriebskosten müssen in der Regel innerhalb eines Jahres abgerechnet werden

Abrechnungsfrist Mietnebenkosten

BGH (VIII ZR 249/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass eine verspätete Jahresabrechnung von Wohnungseigentümern kein zulässiger Grund für eine verspätete Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern ist. Auch wenn noch keine Jahresabrechnung vorliegt, muss die Jahresfrist für die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eingehalten werden, entschied der BGH und stärkt somit die Rechte der Mieter in Bezug auf eine zeitnahe Betriebskostenabrechnung.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 erst im Jahr 2013 zugestellt und forderte eine Nachzahlung der Mieterin des Jahres 2010. Die Mieterin verwies auf die Pflicht, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres zu erstellen, so dass die Nachzahlung von ihr jetzt nicht mehr geleistet werden müsse. Der Vermieter verwies daraufhin auf einen Verwalterwechsel, der an der Verzögerung Schuld sei und er somit die in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB festgehaltene Regelung anwenden könne, dass auch nach Jahresfrist noch abgerechnet werden könne, wenn der Vermieter die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten habe. Dem widersprach jetzt der BGH und urteilte, dass ein Eigentümer auch trotz Verwalter die Betriebskosten zeitnah abrechnen müsse, auch wenn die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer noch nicht vorliege.

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BGH stärkt Recht von Vermietern

BGH stärkt Rechte von Vermietern

BGH (Az. VIII ZR 17/16)

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht der BGH das Recht von Vermietern gestärkt, durch das der Streit bei einer Kündigung für den Mieter erheblich teurer werden kann. Wenn sich Mieter gegen die Kündigung durch den Vermieter wehren, müssen die Mieter nach der verstrichenen Frist die ortsübliche Miete zahlen, die mitunter wesentlich teurer ist, als die alte Miete. Der Vermieter kann nach der Auszugsfrist vom Mieter dann so viel Miete verlangen, wie er bei einer Neuvermietung bekommen würde und entsprechend hoch kann das finanzielle Risiko einer Klage durch den Mieter sein, der gegen eine Kündigung vorgeht. Durch das neue Urteil erhöht sich damit der Druck von Mietern, sich mit dem Vermieter zu einigen.

Im konkreten Fall ging es um ein Einfamilienhaus in München, für das die aktuellen Mieter ca. 1050€ warm bezahlt haben. Zu Ende 2011 hatte der Vermieter aufgrund von Eigenbedarf gekündigt. Erst eineinhalb Jahre später sind die Mieter ausgezogen und jetzt hat der BGH geurteilt, dass die Mieter 7300€ Miete nachzahlen mussten, weil dem Vermieter durch die Verzögerung 7300€ an Miete entgangen waren. Auch dass Eigenbedarf angemeldet wurde und daher eigentlich keine Vermietung zur höheren Miete hätte stattfinden können, spielte in dem Urteil keine Rolle.

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Mieter hat Recht auf Originalbelege der Nebenkostenabrechnung

Landgericht Kempten (Az. 3 S 740/16)

In einem aktuellen Urteil aus dem Mietrecht hat das LG Kempten ein Urteil für den Bereich der Nebenkosten ausgesprochen, dass die Einsicht in die Belegunterlagen betrifft. Da die Nebenkosten ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind, dürfte das Urteil viel Aufmerksamkeit in den nächsten Wochen bekommen, wenn die alljährlichen Nebenkostenabrechnungen wieder verschickt werden. Im Urteil zur Belegeinsicht vom LG Kempten heißt es, dass die Mieter auch Anspruch auf Einsicht hätten, wenn der Vermieter in großer Entfernung vom Mietobjekt wohnt.

Im Prinzip hatte ein Mieter auch schon vor dem Urteil einen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege der Nebenkostenabrechnung. Wenn zwischen dem Sitz des Vermieters und dem Mietobjekt eine große Entfernung liegt, war bisher häufig auf die Kopien der Belege verwiesen worden. Im Zuge der aktuellen Verhandlung hat das LG Kempten den Mietern jetzt ermöglicht, eine Nachforderung der Nebenkosten so lange zurückzubehalten, bis die Originalbelege vorgelegt worden sind. Im Zuge des sogenannten Zurückbehaltungsrechts kann die Nachzahlung entsprechend verzögert werden. Allerdings ist aktuell noch unklar, wie der weitere Rechtverlauf ist, wenn nach Ausübung des Zurückbehaltungsrechts durch den Mieter die Belegeinsicht durch den Vermieter nicht ermöglicht wird.

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BGH: Eigenbedarf kann auch von GbR angemeldet werden

Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 232/15)

In einem aktuellen und sehr vielbeachteten Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH die Rechten von Vermietern gestärkt, indem nun auch Gesellschafter einer Investorengemeinschaft Eigenbedarf ankündigen können und so diesen Eigenbedarf als einen Grund für die Kündigung eines Mietvertrags rechtlich durchsetzen können.

Im konkreten Fall ging es in München um ein Ehepaar, das nach über 30 Jahren die Wohnung räumen sollte. Das Mehrfamilienhaus gehört einer GbR mit vier Geschäftspartnern und einer dieser vier Geschäftspartner hatte nun Eigenbedarf für seine Tochter angemeldet. Das Mieter-Ehepaar hielt den Grund für vorgeschoben, weil das komplette Haus bereits saniert und in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden war – nur dessen Wohnung fehlte noch. In einem ersten Urteil gab das LG München den Mietern Recht und argumentierte, dass eine GbR als juristische Person keinen Eigenbedarf anmelden könne. Der BGH hat nun entschieden, dass eine GbR ebenfalls Eigenbedarf anmelden könne und verwies dabei auf Miteigentümer und Erbengemeinschaften Eigenbedarf anmelden können müssen. Lediglich die Frage, ob die GbR dem Mieter-Ehepaar nicht eine frei 76qm-Wohnung als Ersatz hätte anbieten müssen, ist juristisch noch nicht endgültig geklärt, sondern noch Gegenstand aktueller Verhandlung.

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Fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen wiederholten Taubenfütterns

Tauben Fütterung

Amtsgericht Nürnberg (Az. 14 C 7772/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat das Amtsgericht Nürnberg eine fristlose Kündigung für gerechtfertigt anerkannt, die gegenüber einem Mieter wegen Taubenfütterns ausgesprochen wurde. Das Gericht sah den Hausfrieden dadurch gestört und erkannte die Kündigung des Mieters entsprechend als gerechtfertigt an.

Im konkreten Fall hatte ein Mieter mehrmals täglich von seinem Fenster aus Tauben gefüttert und von seinem Fenster aus Futter auf die Straße geworfen. Bis zu 30 Tauben versammelten sich daraufhin zu diesen Fütterungen vor dem Fenster. Nachbarn fühlten sich durch das Füttern der Tauben gestört und auch nach mehrmaliger Aufforderung durch die Hausgemeinschaft, die Fütterungen zu unterlassen, hatte der Mieter die Fütterung der Tauben fortgesetzt. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter wurde vom Mieter ignoriert, so dass der Vermieter dann mit einer fristlosen Kündigung reagierte, wogegen der Mieter Klage einreichte.

Das Amtsgericht Nürnberg hat in diesem Fall aus dem Mietrecht dem Vermieter Recht gegeben und argumentiert, dass der Hausfrieden durch das Verhalten des Mieters nachhaltig gestört wurde. Auf eine Berufung hat der Mieter verzichtet, so dass das Urteil vom Amtsgericht Nürnberg rechtskräftig ist.

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Fristlose Kündigung auch bei älteren Mietrückständen zulässig

Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 296/15)

Wenn ein Mieter in Zahlungsrückstand gerät, muss die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht zwingend innerhalb einer „angemessenen Frist“ erfolgen. Für die fristloste Kündigung gebe es keine gesetzliche Zeitspanne, die ein Vermieter zwischen dem Auftreten des Zahlungsverzuges und der fristlosen Kündigung einhalten muss – so das BGH in einem Urteil aus dem Mietrecht. Der Vermieter kann auch als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes fristlos kündigen.

Im vorliegenden Fall hatte eine katholische Kirchengemeinde eine Wohnung an die in der Gemeinde tätige Küsterin vermietet, diese aber blieb drei Monatsmieten Anfange 2013 schuldig. Nach erfolgloser Mahnung hat die Kirchengemeinde das Mietverhältnis am im November 2013 wegen der Zahlungsrückstände fristlos gekündigt, wogegen die Küsterin juristisch vorgegangen ist.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt entschieden, dass diese fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sowohl zulässig, wie auch begründet war und es darüber hinaus keine gesetzlich vorgeschriebene Zeitspanne gebe, innerhalb derer eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden müsse. Das Kündigungsrecht der Kirchengemeinde sei darüber hinaus auch nicht „verwirkt“ gewesen, denn es gebe keine Hinweise darauf, dass die Mieterin darauf vertrauen konnte, dass die Kirchengemeinde von dem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mache (bspw. im Hinblick auf die soziale oder ethische Grundeinstellung einer Kirchengemeinde).

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