Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Wann muss man als Mieter Reparaturen in der Mietwohnung bezahlen?

Der heutige Beitrag beschäftigt sich nicht mit einem aktuellen Urteil,  sondern mit einer Frage, die zwischen Mietern und Vermietern häufig zum Streit führt – es  geht um das Thema Kleinreparaturen und damit  um eine wichtige Frage aus dem Mietrecht. Gerade zur kalten Jahreszeit müssen immer mal wieder Kleinigkeiten in der Mietwohnung repariert werden. Ob ein defekter Heizkörper, ein undichtes Fenster oder sonstige Dinge, die jetzt besonders auffallen. Doch wann müssen die Mieter diese Reparaturen selbst bezahlen oder wann muss der Vermieter dafür aufkommen? Eine Fakten dazu in Kürze:

Kleinreparaturen müssen vom Mieter bezahlt werden – bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete

Ein Vermieter darf für Kleinre­paraturen in der Wohnung dem Mieter die Reparaturen in Rechnung stellen. Dazu gehören bspw. Wasser­hähne, Türgriffe oder sonstige Gegenstände. Häufig wird in diesem Zusammenhang auch von “kleiner Instandhaltung” gesprochen. Allerdings zählen zu diesen Instandhaltungen nur Gegenstände, die der Mieter im regelmäßigen Zugriff hat und dessen Defekt er verursacht hat. So sind bspw. Reparaturen an Stromleitungen, der Gastherme oder auch die Erneuerung von Silikonfugen nicht dem Mieter in Rechnung zu stellen, auch wenn die Kostengrenze nicht überschritten wird.
Die gängige Rechtssprechung geht dabei von vertretbaren Obergrenzen pro  Reparatur von 75 – 100€ aus. Allerdings muss dieser Punkt im Mietvertrag enthalten sein, wo nicht nur die Grenze für einzelne Reparaturen hinterlegt ist, sondern ebenfalls die Gesamtsumme für ein Jahr. Hier geht die Rechtssprechung von einer Höchstgrenze von 8% der jährlichen Nettokaltmiete aus. Steht zu dem Punkt der Kostenübernahme bei Kleinreparaturen kein Abschnitt im  Mietvertrag, muss der Mieter keinerlei Kosten übernehmen.

Regelmäßige Kosten wie Wartung müssen vom Mieter übernommen werden

Anders als bei Reparaturen sieht es bspw. bei den regelmäßig anfallenden Kosten für Wartung aus. Wird bspw. die Gastherme einer Mietwohnung einmal jährlich gewartet, trägt der Mieter diese Kosten. Normalerweise werden solche Wartungskosten im Rahmen der Nebenkosten mit abgerechnet.

Wenn Sie Fragen zu den hier veröffentlichen Urteilen und Themen haben oder ganz generell im Gebiet Mietrecht – Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne.

Handy am Steuer – auch ohne SIM-Karte verboten

Handy am Steuer – auch ohne SIM-Karte verboten

Oberlandesgericht Hamm, (4 RBs 214/17)

In einem aktuellen Urteil aus dem Verkehrsrecht hat das OLG Hamm entschieden, dass auch die Nutzung eines Mobiltelefons ohne eingelegte SIM-Karte gegen den § 23 Abs. 1a StVO verstoße und somit den Beschluss vom 01.0.2.2012 nochmal bekräftigt.

Im konkreten Fall hatte ein Autofahrer im Herbst 2016 sein Mobiltelefon während der Fahrt in den Händen gehalten und Musik abgespielt, eine SIM-Karte war zu dem Zeitpunkt nicht eingelegt. Jetzt musste das OLG Hamm klären, ob es sich hierbei um eine verbotswidrige Nutzung nach § 23 Abs. 1a StVO handelt. Nach Ausführung des OLG Hamm wurde bereits obergerichtlich hinreichend geklärt, dass diese Verbotsvorschrift auch auf Mobiltelefone ohne eingelegte SIM-Karte anzuwenden ist. Begründet wird diese Aussage damit, dass die Vorschrift in § 23 Abs. 1a StVO jegliche Nutzung des Mobiltelefons während der Fahrt umfasst – nicht nur das Telefonieren.

Haben auch Sie Fragen zum Verkehrsrecht oder rund um die Rechtsprechung in Bezug auf PKW? Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne bei allen Fragen rund um das Verkehrsrecht und PKW.

Baumpflanzung auf Balkon oder Loggia nicht erlaubt

Baumpflanzung auf Balkon oder Loggia nicht erlaubt

Landgericht München (31 S 12371/16)

Gerade jetzt im Sommer zieht es viele Mieter auf den Balkon oder die Dachterrasse der Wohnung und nicht selten dient der Balkon als eine Art Gartenersatz. Eine Begrünung kann Ansatzpunkt für Streitigkeiten mit dem Vermieter sorgen und in so einem Fall hat das LG München Ende 2016 ein Urteil gefällt und dem Vermieter Recht gegeben, der die Beseitigung eines Baumes vom Mieter verlangt hatte.

Im konkreten Fall ging es um einen Mieter, der einen Bergahorn auf seiner Loggia gepflanzt hatte. Der zuerst in einem Topf stehende Bergahorn war über die Zeit hinweg aus dem vermodernden Holztopf herausgewachsen und stand nun direkt auf dem Boden der Loggia im dritten Stock des Gebäudes. Zusätzlich war der Baum mit Ketten und Spiralen an der Hauswand verankert. Nachdem das Amtsgericht den Mann schon dazu verurteilt hatte, den Baum entfernen zu lassen, hat auch das LG München das Urteil bestätigt, denn das derartige Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon oder einer Loggia kommt praktisch einer baulichen Veränderung gleich und ist daher keine Nutzung im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs. Gleichzeitig sei ein Bergahorn als Tiefwurzler für die Bepflanzung eines Balkons gänzlich ungeeignet, führe das LG weiter aus.

Wenn auch Sie als Mieter oder Vermieter Fragen oder eine juristische Beratung im Bereich des Mietrechts benötigen, sprechen Sie uns an, wir helfen Ihnen gerne weiter!

 

Kosten von Unfall auf dem Weg zur Arbeit sind keine Werbungskosten

Kosten von Unfall auf dem Weg zur Arbeit sind keine Werbungskosten

Finanzgericht Rheinland-Pfalz (1 K 2078/15)

In einem Urteil aus dem Steuerrecht hat das Finanzgericht Rheinland-Pfalz entschieden, unfallbedingte Krankheitskosten, der sich auf dem Weg zu Arbeit ereignet, nicht als Werbungskosten absetzbar sind.

Im konkreten Fall hatte eine Angestellte auf dem Weg zur Arbeit einen Unfall und sie musste einen Teil der Reparaturkosten und der Behandlungskosten selbst übernehmen. Beide Positionen wollte sie danach in ihrer Steuererklärung als Werbungskosten absetzen. Die Reparaturkosten hatte das Finanzamt auch anerkannt, die Behandlungskosten allerdings abgelehnt, die – wenn überhaupt – als außergewöhnliche Belastungskosten anzusehen sein. Daraufhin klagte die Angestellte und zog vor das Finanzgereicht RLP. Das Gericht gab dem Finanzamt Recht, da die Aufwandspauschale bereits „sämtliche Aufwendungen“ für den Weg zwischen Wohnung und Arbeitsstätte abdecke, also auch außergewöhnliche Belastungen. Entsprechend sei sogar die Anerkennung der Reparaturkosten des KFZ als Werbungskosten vom Finanzamt nicht korrekt gewesen, denn auch diese Kosten seien bereits durch die Entfernungspauschale gedeckt, führte das Finanzgericht RLP weiter aus.

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LAG Köln: Arbeitgeber müssen 40€ Pauschale bei verspäteter Lohnzahlung bezahlen

LAG Köln: Arbeitgeber müssen 40€ Pauschale bei verspäteter Lohnzahlung bezahlen

Landesarbeitsgericht Köln (12 Sa 524/16)

In einem aktuellen Urteil aus dem Bereich des Arbeitsrechts hat das Landesarbeitsgericht Köln entschieden, dass ein Arbeitgeber bei einer verspäteten Lohnzahlung pauschal 40€ Schadenersatz zahlen muss. Dabei hat das LAG Köln sich auf §288 Absatz 5 BGB bezogen.

In dem Sachverhalt wurde nun geklärt, ob der noch relativ neue Absatz 5 des §288 BGB auch im Bereich des Arbeitsrechts anwendbar sei. Darin enthalten ist die Regelung, dass ein Gläubiger neben der Forderung nach einem konkreten Schadensersatz durch eine verspätete Zahlung des Schuldners auch eine Pauschale in Höhe von 40€ zu zahlen hat, wobei die 40€ auf den Schadensersatz angerechnet werden, wenn der Schaden in den Kosten der Rechtverfolgung begründet liegt.

Im Unterschied zum normalen Zivilrecht gibt es im Arbeitsrecht keinen Anspruch auf die Erstattung außergerichtlicher Rechtsverfolungskosten, so dass es hier auch strittig war, ob diese 40€-Pauschale zu zahlen ist oder nicht. In dem aktuellen Urteil aus dem Arbeitsrecht hat das LAG Köln diese Frage nun bejaht und stärkt somit die Rechte von Arbeitnehmern, so dass diese in Zukunft den Lohn pünktlicher und ebenso vollständig erhalten sollten.

Sie haben Fragen zum Thema Arbeitsrecht oder sind evtl. auch selbst betroffen? Als Rechtsanwalt in Ahaus mit dem Schwerpunkt Arbeitsrecht können wir Ihnen bei juristischen Fragen zum Thema Arbeitsrecht helfen – sprechen Sie uns an.

Anordnung zur Herausgabe von Lenk- und Ruhezeiten rechtmäßig

Anordnung zur Herausgabe von Lenk- und Ruhezeiten rechtmäßig

Verwaltungsgericht Mainz, (3 K 621/16.MZ)

In einem aktuellen Urteil aus dem Verkehrsrecht hat das Verwaltungsgericht Mainz entschieden, dass die Behörden auch die Herausgabe von zurückliegenden Daten zu den Lenk- und Ruhezeiten verlangen können. Nachdem in einer Kontrolle mehrere Verstöße gegen Lenk- und Ruhezeiten festgestellt wurde, wurden weitere Daten aus zurückliegenden Zeiträumen angefordert, wogegen sich der Fahrer wehrte – vergeblich, wie jetzt das Verwaltungsgericht Mainz entschied.

Im konkreten Fall wurde ein selbstständiger Transportunternehmer, nachdem im Rahmen einer Polizeikontrolle Verstöße gegen die Lenk- und Ruhezeiten gefunden wurden, von der zuständigen Aufsichtsbehörde aufgefordert, die kompletten Daten für die zurückliegenden vier Monate offenzulegen. Dagegen legte der Fahrer Widerspruch ein mit dem Argument, dass das in der Kontrolle aufgefallene Fehlverhalten einer Ausnahme geschuldet sei und keinen Rückschluss auf einen längeren Zeitraum zulasse.

Diesem Widerspruch lehnte das Verwaltungsgericht Mainz mit dem Argument ab, dass die Anordnung zur Herausgaben der Daten auf Basis des Fahrerpersonalgesetzes rechtmäßig sei. Zudem sei die Anordnung auch verhältnismäßig, denn nach Gesetz ist der Unternehmer ohnehin verpflichtet, die Daten für mind. 1 Jahr zu speichern und ein zusätzlicher Aufwand für die Herausgabe nicht erkennbar ist

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BGH stärkt die Rechte kranker Mieter

BGH stärkt die Rechte kranker Mieter

BGH (VIII ZR 270/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass bei einem gerichtlichen Prozess um die Räumung einer Mietwohnung die Gesundheitsbeeinträchtigungen der Mieter besonders berücksichtigt werden müssen. In Abhängigkeit vom Einzelfall hat das jeweilige Gericht auch Sachverständige hinzuzuziehen, die die Gefahr für den Mieter durch die Räumen klären müssen.

Im konkreten Fall ging es um ein älteres Ehepaar, deren Mietvertrag aufgrund von Eigenbedarf gekündigt wurde. Per Räumungsklage sollten die Mieter zum Auszug gezwungen werden, gegen die das Ehepaar sich wehrte, denn dem an Demenz leidenden Mann sei kein Umzug mehr zuzumuten. Das Landgericht, das diesen Fall behandelt, muss nun den Sachverhalt nach dem Urteil des BGH neu prüfen und die Interessen des Vermieters gegenüber den Interessen der Mieter neu abwägen und hier entsprechend einen Sachverständigen hinzuziehen, der die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs für die aktuellen Mieter bewertet.

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Ironie oder Spott darf nicht in Arbeitszeugnis enthalten sein

Ironie oder Spott darf nicht in Arbeitszeugnis enthalten sein

Landesarbeitsgericht Hamm (12 Ta 475/16)

In einem aktuellen Urteil aus dem Bereich des Arbeitsrechts hat das  Landesarbeitsgericht Hamm entschieden, dass Ironie und Spott in einem Arbeitszeugnis nicht enthalten sein darf und der Arbeitgeber das Zeugnis dann korrigieren muss, denn das Arbeitszeugnis muss immer klar und verständlich formuliert werden.

Im konkreten Fall hatte ein Mitarbeiter seinen ehemaligen Arbeitgeber unter anderem aufgrund des Arbeitszeugnisses verklagt und dort wurde in einem Vergleich entschieden, dass dieser dem Mitarbeiter ein wohlwollendes und qualifiziertes Zeugnis auf Basis einer Vorlage des Mitarbeiters erteilt, von der nur bei wichtigem Grund abgewichen werden durfte. Daraufhin veränderte der Arbeitgeber das Zeugnis und ersetzte einige Worte durch teilweise überzogene Synonyme, womit der Arbeitnehmer nicht einverstanden war und klagte vor  dem LAG Hamm, welches ihm Recht gab. Durch die Nutzung der gesteigerten Begriffe könnte ein neutraler Leser den Eindruck gewinnen, dass die enthaltenen Aussagen nicht ernst gemeint seien und so das Zeugnis ins Lächerliche gezogen werde. Auch wenn ein Arbeitgeber prinzipiell frei über den Inhalt eines Arbeitszeugnisses entscheiden kann, dürfen dort keine Formulierung enthalten sein, die den Zweck haben, eine anderslautende Aussage über den Arbeitnehmer zu tätigen, als aus dem im Zeugnis enthaltenen Wortlaut erkennbar ist.

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BGH: Betriebskosten müssen in der Regel innerhalb eines Jahres abgerechnet werden

BGH: Betriebskosten müssen in der Regel innerhalb eines Jahres abgerechnet werden

BGH (VIII ZR 249/15)

In einem Urteil aus dem Mietrecht hat der BGH entschieden, dass eine verspätete Jahresabrechnung von Wohnungseigentümern kein zulässiger Grund für eine verspätete Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern ist. Auch wenn noch keine Jahresabrechnung vorliegt, muss die Jahresfrist für die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eingehalten werden, entschied der BGH und stärkt somit die Rechte der Mieter in Bezug auf eine zeitnahe Betriebskostenabrechnung.

Im konkreten Fall hatte ein Vermieter die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 erst im Jahr 2013 zugestellt und forderte eine Nachzahlung der Mieterin des Jahres 2010. Die Mieterin verwies auf die Pflicht, die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres zu erstellen, so dass die Nachzahlung von ihr jetzt nicht mehr geleistet werden müsse. Der Vermieter verwies daraufhin auf einen Verwalterwechsel, der an der Verzögerung Schuld sei und er somit die in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB festgehaltene Regelung anwenden könne, dass auch nach Jahresfrist noch abgerechnet werden könne, wenn der Vermieter die Verzögerung der Abrechnung nicht zu vertreten habe. Dem widersprach jetzt der BGH und urteilte, dass ein Eigentümer auch trotz Verwalter die Betriebskosten zeitnah abrechnen müsse, auch wenn die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer noch nicht vorliege.

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Statusänderung bei XING kein Grund zu fristlosen Kündigung

Statusänderung bei XING kein Grund zu fristlosen Kündigung

Landesarbeitsgericht Köln (12 Sa 745/16)

In einem aktuellen Urteil aus dem Bereich des Arbeitsrechts hat das Landesarbeitsgericht Köln (Urteil, Az. 12 Sa 745/16) eine außerordentliche Kündigung für rechtsunwirksam erklärt, dass eine Steuerkanzlei gegenüber einem Mitarbeiter ausgesprochen hatte, der auf XING seinen Status als Freiberufler angegeben hatte. Die wurde von der Steuerkanzlei als unerlaubte Konkurrenztätigkeit interpretiert und dem Arbeitnehmer gekündigt.

Im konkreten Fall hatten der Mitarbeiter und die Steuerberaterkanzlei bereits die Beendigung des Arbeitsverhältnisses über einen Aufhebungsvertrag geregelt, der eine Laufzeit über mehrere Monate hatte. Während dieser Laufzeit hatte der Arbeitnehmer seinen Status bei XING bereits auf „Freiberufler“ geändert, woraufhin die Kanzlei dem Mitarbeiter fristlos kündigte und dieser Klage erhob.

Das LAG Köln hat dem Arbeitnehmer Recht gegeben und das Urteil wie folgt ausgeführt: Einem Arbeitnehmer sei zwar im Prinzip während des gesamten Arbeitsverhältnisses eine Konkurrenztätigkeit untersagt, jedoch sei die die falsche Angabe des beruflichen Status auf XING noch keine ausreichende Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung. Gleichzeitig sind Handlungen zulässig, mit denen eine spätere Konkurrenztätigkeit für die Zeit nach dem Arbeitsverhältnis vorbereitet wird und die Grenze für zulässigen Vorbereitungen seien mit der Statusänderung noch nicht überschritten, auch weil der aktuelle Arbeitgeber im XING Profil noch hinterlegt war.

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